סקירה מקצועית

1. תשואות:

אחד הנושאים המעסיקים את כיום את הציבור הן התשואות מנכסי נדל”ן.

מסקירת שיעורי תשואה בנכסים מניבים – מחצית ראשונה של שנת 2019, שנערכה על ידי השמאי הממשלתי הראשי, עולה כי שיעור התשואה הממוצעת בממוצע כלל ארצי לנכסים מסחריים הינו 7%, שיעור התשואה לנכסי משרדים הוא 7.1% ושיעור התשואה לנכסי תעשיה ולוגיסטיקה הוא 7.2%. וזאת לעומת המחצית הראשונה של שנת 2018 בהם שיעורי התשואה היו – 7.2% לנכסים מסחריים, 7.5% לנכסי משרדים ו – 7.6% לנכסי תעשיה ולוגיסטיקה. על מנת לבוקר אם מדובר בירידה אשר משקפת מגמה, בדקתי גם את המחצית הראשונה של שנת 2017 והן דומות למחצית הראשונה של 2018 וכאשר בדקתי את תוצאות הסקר של שיעורי התשואה שערך השמאי הממשלתי הראשי במחצית הראשונה של שנת 2016, כבר ברור שמסתמנת מגמה של ירידה ברורה. במחצית הראשונה של שנת 2016 שיעורי התשועה היו –  היו – 7.6% לנכסים מסחריים, 7.8% לנכסי משרדים ו – 8% לנכסי תעשיה ולוגיסטיקה.

במקביל לסקירות הללו, אנחנו רואים בשוק עסקאות המשקפות תשואות אף נמוכות יותר והשמאי הממשלתי, בחר הסקירה האחרונה להתייחס אליהן – שיעורי התשואה בנכסי משרדים אשר הושכרו לגורמים ממשלתיים. בוצעה השוואה בין שיעורי התשואה מהשכרת משרדים בערים ת”א, ירושלים, חיפה ובאר שבע ונמצא כי שיעור התשואה בהשכרה לדיור הממשלתי הינו 5.5% לעומת 6.6% בשוק החופשי.

המסקנה היא שאנו נמצאים במגמה של ירידה בתשואות. שיעור התשואה, משקף בדרך כלל את רמת הסיכון, שהשוק מייחס להשקעה ואת שיעור הריבית במשק. המשק הישראל נחשב אחד המשקים היציבים בעולם. אנו רואים זאת בחוזק השקל הישראלי לעומת מטבעות בעולם ואנו רואים כי המשקיעים מאמינים בהשקעה בנכסים מניבים. המשקיעים רואים בשוק הנכסים המניבים כשוק יציב ברמת סיכון לא גבוהה יחסית.

אנו עלולים לראות בשנה בקרובה השפעה של שיעורי התשואות הנמוכות על שוק ההון, מכיוון שחברות שעיקר עיסוקן נכסים למסחר, משרדים, תעשיה ולוגיסטיקה, תחומים בהם אומדן שווי הנכסים מבוסס על שיטת היוון הכנסות, ידרשו לעדכן את שווי הנכסים בהתאם. חישוב שווי הנכס על בסיס ההכנסה השנתית מהשכרת הנכס כאחוז משוויו, יביא בשוק של תשואה נמוכה לעליית אומדן שווי הנכסים, דבר אשר יכול להשפיע על הערכת שווי החברות ומחיר המניה.

2. התחדשות עירונית – זכויות בנייה קיימות להרחבת דירות.

בניה במסגרת התחדשות עירונית לגווניה השונים, הוא אחד ממנועי הצמיחה החשובים בתחום הנדל”ן. רק במחוז תל אביב, כ – 39% מהתחלות הבניה הן במסגרת התחדשות עירונית כפי שעולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ובשוק הכללי בישראל, מדובר בכ – 18% מהתחלות הבניה. עם תחילת שנת 2020, משרד המשפטים התריע על גורם בעייתי בעסקאות הללו וטען כי במסגרת העסקאות, המגמה היא למקסם את רווחי היזם לעומת רווחי בעלי הדירות, הם למעשה בעלי הקרקע אשר לגביה מבוצעת העסקה. משרדי המשפטים כחלק מבדיקת החסמים בתהליכי התחדשות עירונית איתר את התופעה הקשורה למערכת היחסים בין היזמים ובעלי הדירות.

כמי שעוסקת מזה זמן רב בליווי דיירים בהליכי התחדשות עירונית, אני מודעת למורכבות התהליך ואין ספק שזכויות הדיירים נשמרות, רק כאשר יש להם ייצוג חזק באספקט הכלכלי ולא רק המשפטי. לעניין המשפטי, אני ממליצה לכל מי שמעורב בתחום כאיש מקצוע או כבעל דירה, להיכנס לאתר של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בה מתפרסמות גם החלטות ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין בישראל בנושאי תמ”א 38 ופינוי בינוי.

כמו כן, חשוב להבין כי מבחינה כלכלית, עסקת פינוי בינוי היא מעין עסקת קומבינציה, בה היזם מקבל חלק מהקרקע ובונה דירות בחלק הנותר בידי הבעלים (הם בעלי הדירות הקיימות), לכן יש צורך לבדוק האם שווי הזכויות שנמסרות ליזם, בא לידי ביטוי בתמורה שמקבלים בעלי הדירות. חשוב למשל, לשים לב האם לדירות הישנות הנכנסות לפרויקט יש בנק של זכויות בניה אשר טרם נוצלו. במבנים רבים אשר נבנו בסגנון “שיכון” בערים בגוש דן, אושרו במשך השנים תכניות המאפשרות להרחיב את דירות המגורים, עד כדי הכפת שיטחן. במידה והזכויות הללו, טרם נוצלו, הדיירים למעשה מוסרים ליזם גם את “בנק זכויות הבניה”, העומד לרשותם וזה בנוסף לדירת המגורים. יש לבדוק, האם מתקבלת גם תמורה עבור זכויות הבניה הללו שפעמים רבות לא צריך לשלם עבורן היטל השבחה או היזם מוסיף שטח קבוע לדירת מגורים ולא נותן לבעלי הדירה תמורה עבור זכויות הבניה שהוא מקבל.

לכן, הצוות המקצועי העוטף את הדיירים הוא אחד הגורמים המשמעותיים ביותר להצלחת הפרוייקט, לעובדה כי יצא בכלל לפועל וכי התוצאה שלו היא רווח הוגן לכל המעורבים.

3. חיוב חוכרים בהיטל השבחה.

לאחרונה נתקבל פסק דין בבית המשפט העליון אשר התייחס למגזר החקלאי, אך במהותו, עוסק במערכת היחסים בין בעל הקרקע לחוכר והשפעתו על חיוב חוכר בהיטל השבחה. (בר”מ 8432/18 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תרשיחא נ’ מעונה מושב עובדים).

על פי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה העוסקת בהיטל השבחה, היטל השבחה יחול על בעל קרקע או על חוכר לדורות.

החוק אינו מתייחס לתוכן הכלכלי של מערכת היחסים בין בעל הקרקע לחוכר.

במצב זה, אם רשות מקרקעי ישראל החכירה קרקע חקלאית לחוכר בחוזה חקלאי ובמהלך תקופת החכירה, שונה ייעוד הקרקע, יהיה על החוכר לשלם את היטל ההשבחה בגין שינוי הייעוד, באם ימכור את הקרקע בשוק החופשי.

ברוב חוזי החכירה של קרקע המוחכרת לשימוש חקלאי, יש סעיף המגביל את אפשרות החוכר להינות משינוי ייעוד הקרקע. לסעיף זה, נוסף מערך של החלטות שנתקבלו במשך השנים על ידי מועצת מקרקעי ישראל. 

לאחרונה נתקבל בבית המשפט העליון פסק דין, הנוגע במערכת היחסים הכלכלית בין החוכר למחכיר ולטיב המשמעות הכלכלית של החכירה. 

סעיף 21 לתוספת השלישית, עוסק במקרים הספציפיים, בהם קרקע מוחכרת לשימוש חקלאי, ייעוד הקרקע שונה לייעוד אחר והחוכר לדורות שלו הוחכרה הקרקע אינו זכאי לנצל את הקרקע על פי ייעודה החדש, אלא אם כן יתוקן חוזה החכירה המקורי או ייחתם חוזה חכירה חדש. במקום היטל השבחה, מאפשר הסעיף להחיל את ההסדרים בדבר תשלומים מאת מינהל מקרקעי ישראל אשר הוסכמו בין רמ”י לרשויות המקומיות. 

בפסק הדין, בית המשפט העליון, קבע כי לשון החוק המתייחס לקרקעות “שהוכחרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי”, חלה גם על קרקע שהייעוד הסטטוטורי שלה, אינו חקלאי, אך מטרת השימוש בחוזה החכירה – הינו חקלאי. כך הבהיר בית המשפט כי מערכת היחסים הכלכלית בין החוכר למחכיר היא הקובעת ולא המצב הסטטוטורי של הקרקע.

 

תגובה אחת על הפוסט “סקירה מקצועית

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.