מס שבח

מס שבח הינו מס אשר יש לשלם עקב מכירת זכות במקרקעין ונקבע במסגרת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ”ג – 1963. החוק נועד למסות את השבח הנובע ממכירת זכות במקרקעין, כלומר למסות את הרווח הנובע ממכירת נכס מקרקעין.

החוק אינו חל על מי שעיסוקו הוא ממכירת מקרקעין, כלומר, קבלנים, יזמים וכד’ אשר עיסוקם עסקי נדל”ן ומשלמים מס הכנסה על ההכנסות מעיסוקם זה

מס השבח הינו מס שמשלמים ישירות לרשות המיסים, היא זרוע של משרד האוצר ומדינת ישראל (להבדיל מהיטל השבחה אשר משלמים לרשות המקומית).

מהו “שבח” מקרקעין? על פי סעיף 6 (ב) לחוק “השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה..”. כלומר, הרווח שנוצר מההפרש שבין “שווי מכירה” ב”יום המכירה” לבין “שווי רכישה” ב”יום הרכישה”, ב”מכירה” של “זכות המקרקעין”.

כל המושגים המצויינים לעיל הם בעלי משמעות ומוגדרים במסגרת החוק באופן מפורט. לכל מושג כזה יש משמעות חשובה היכולה להשפיע על גובה המס אשר ישלם הנישום.

מכירה של איזה זכות במקרקעין גוררת חבות במס?

בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעחן מוגדרת “זכות במקרקעין” כ – ” בעלות או חכירה לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים בין שבדין ובין שביושר לרבות הרשאה להשתמש במקרקעין, שניתן לראות בה מבחינת תכנה בעלות או חכירה לתקופה כאמור; ולענין הרשאה במקרקעי ישראל – אפילו אם ניתנה ההרשאה לתקופה הקצרה מעשרים וחמש שנים”  “חכירה” – חכירה, חכירת משנה, חכירתה של חכירה מכל דרגה שהיא, שכירות, שכירות-משנה ושכירותה של שכירות מכל דרגה שהיא, וכן זכות חזקה ייחודית;”

מה היא “מכירה”?

“מכירה” מגודרת בסעיף 1 לחוק המקרקעין כמפורט להלן:

“”מכירה”, לענין זכות במקרקעין, בין בתמורה ובין ללא תמורה –

(1)    הענקתה של זכות במקרקעין, העברתה, או ויתור עליה;

(2)    הענקתה של זכות לקבל זכות במקרקעין, וכן העברה או הסבה של זכות לקבל זכות במקרקעין או ויתור על זכות כאמור;

                 (3)    הענקתה של זכות להורות על הענקה, העברה או הסבה של זכות במקרקעין או

                על ויתור על זכות במקרקעין, וכן העברתה או הסבתה של זכות להורות כאמור או

                ויתור עליה.

 (4)   פעולה באיגוד שהזכות המוקנית בה מקנה לבעליה כוח, יכולת או זכות לתפוש מקרקעין מסויימים של האיגוד בו מוקנית הזכות או אם אותה זכות מקנה לבעליה את הזכות לדרוש מהאיגוד למסור לתפיסתו מקרקעין מסויימים;

כפי שניתן לראות הגרת “מכירה” הינה רחבה ביותר ונועדה להקיף ככל האפשר עסקות אשר התוכן הכלכלי שלהן הינו העברת זכות במקרקעין תחת שם וניסוח אשר יוציאו את העסקה מתחולת החוק.

למשל, מכירת דירה “על הנייר” הינה מכירה של זכות לקבל בעתיד נכס מקרקעין. למרות שבפועל הדייר מקבל רק נייר או הסכם ולא דירה שקיימת בפועל, בעתיד הוא יהיה זכאי לקבל זכות במקרקעין לכשתושלם הבניה.

לעניין חוק מיסוי מקרקעין, מכירה של זכות במקרקעין אינה חייבת להתבצע במסגרת הסכם בכתב.

בחוק מוגדרות גם פעולות מכירה מיוחדות שאינן מבוצעות בין מוכר מרצון לקונה מרצון בשוק החופשי. למשל, הפקעת קרקע שמשולמים עבורה פיצויי הפקעה. גם פעולה זו נחשבת “מכירה” ויש לשלם עבורה מס שבח (החוק מתחשב כי מדובר במכירה באילוץ ונותן הנחה ל 50% על המס לעומת עסקה ברצון).

דוגמא נוספת “מכירה רעיונית”, כאשר בעל זכות במקרקעין משנה את הייעוד של הזכות בספריו מרכוש קבוע לרכוש שוטף. הפעולה מכונה בלשון החוק “מכירה רעיונית” מכיוון שמדובר במכירה בתוך אותה מסגרת עסקית.

פעולות שאינן נחשבות לפעולות “מכירה” על פי חוק מיסוי מקרקעין –

א. הקניית זכות במקרקעין – למשל, לנאמן, לכונס נכסים מכוח פקודת פשיטת הרגל, לאפוטרופוס, למפרק.

ב.    הורשה.

ג.    חלוקת נכסי עזבון בין יורשים.

ד.    העברה אגב גירושין.

מה הוא שווי מכירה?

סעיף 17 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר שווי מכירה כ –

(א)      שווי המכירה הוא שווי ביום המכירה של הזכות במקרקעין הנמכרת כשהיא נקיה מכל שעבוד הבא להבטיח חוב, משכנתה או זכות אחרת הבאה להבטיח תשלום.

(ב)       שווי המכירה של זכות במקרקעין שהופקעה הוא השווי שנקבע לענין הפיצויים

           בשל ההפקעה.

(ג)       שווי המכירה במכירה של זכות במקרקעין או פעולה באיגוד שסעיף 5 דן בהן,

           ואיננה הפקעה – הוא התמורה שנתקבלה במכירת הזכות.

(ד)       נקבע בהסכם המכירה כי המס ישולם על ידי הקונה, רשאי המנהל לקבוע את שווי המכירה בדרך של גילום מלא; לענין זה, “גילום מלא” – התמורה בהסכם המכירה, בתוספת סכום המס שהיה על המוכר לשלם על מנת שתיוותר בידו התמורה האמורה, אילו הקונה לא היה מקבל על עצמו את תשלום המס.

ניתן ללמוד כי במקרה של עסקאות נטו בהן המוכר מקבל סכום כסף נקי והקונה לוקח על עצמו

לשלם את המיסים החלים מכוח החוק על המוכר במסגרת המכירה, רשאי מנהל מיסוי מקרקעין

לקבוע את שווי המכירה כשווי ברוטו הכולל את התשלום שקיבל המוכר ביד בתוספת כל המיסים

אשר מכוח החוק חלים עליו כמוכר אבל טכנית שולמו על ידי הקונה. המס יחושב על מלוא

הסכומים ביחד.

מה הוא יום המכירה?

יום המכירה הוא אחד מארבעת המשתנים החשובים לעניין חישוב המס (מלבד יום הרכישה, שווי    הרכישה ושווי המכירה). יום המכירה מוגדר בסעיף 19 רישא ככלל “היום בו נעשתה המכירה או הפעולה באיגוד”. בעקרון מדובר ביום שבו הצדדים הגיעו להסכמה ולהבנה באשר לזכות בנמכרת ולתמורה אשר תשולם עבורה. בפעולות מכירה אשר מתבצעות בכתב, יום חתימת ההסכם הוא “יום המכירה”.

בהמשך הסעיף מפרט “יום מכירה” במקרים של עסקאות מסויימות כגון, עסקת קומבינציה, עסקאות מותלות, הפקעה ועוד. המקרים הללו מהווים חריג לכלל המוזכר לעיל ויום המכירה בהן מוגדר בחוק באופן ספציפי.

מה הוא שווי רכישה?

שווי הרכישה נקבע על פי הגדרת “שווי” שבסעיף 1 לחוק, לפיה “”שווי” של זכות פלונית – הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון, ובלבד שבמכירות –

(1)    שנעשו בכתב ושבהן שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות במקרקעין או בעד זכות באיגוד נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין – התמורה כאמור;

(2)    שלגביהן נקבע בחוק זה אחרת – השווי כפי שנקבע בחוק זה;”

למרות ההגדרה הנ”ל בסעיף 21 לחוק מיסוי מקרקעין נקבע כי לצורך חישוב מס השבח, שווי הרכישה הוא פועל יוצא של שווי המכירה אשר נקבע למוכר והוא אשר ייקבע בעתיד לרוכש כשווי הרכישה כאשר הוא עצמו יימכור את אותה זכות הלאה.  להלן לשון הסעיף:

(א)      בכפוף להוראות הסעיפים 22 עד 36, שווי הרכישה של זכות במקרקעין לענין חישוב השבח והמס הוא שוויה ביום הרכישה על ידי המוכר.

(ב)       על אף האמור בסעיף קטן (א) – נקבע שוויה של זכות במקרקעין בקשר עם הרכישה לענין מס שבח, יהיה שווי הרכישה לענין חישוב השבח – השווי שנקבע כאמור.

יום רכישה

ככלל על פי סעיף 37 לחוק, יום הרכישה הוא היום שנקבע כיום המכירה למי שממנה רכש הרוכש את הזכות.

קיימים במסגרת החוק יוצאים מן הכלל שונים משונים ויש לבדוק בכל עסקה לגופה, האם היא נכללת בסעיפים בהם יום הרכישה הינו שונה מהאמור לעיל.

לדוגמא – כאשר נמכר נכס שנתקבל בירושה, והמוריש נפטר לפני 1/4/1981 (המועד בו בוטל מס העיזבון), יום הרכישה יחשב כיום פטירת המוריש וזאת בשונה ממכירת זכות במקרקעין אשר נקבלה בירושה והמוריש נפטר לאחר 1/4/1981. במקרה כזה, היורש נכנס לנעלי המוריש ויום הרכישה הינו היום בו רכש המוריש את הזכות.

לקביעת יום הרכישה יכולה להיות השפעה מכרעת על גובה המס שיהיה לשלם עקב מכירת זכות במקרקעין וזאת עקב העובדה ששיעור המס הינו גם פועל יוצא של תאריך רכישת הנכס וכי ניתן להינות משיעורי מס מופחתים לנכסים שנמכרו לפני קום המדינה ובשנים הראשונות להיווסדה.

ניכויים –

בעת חישוב המס, מתיר סעיף 39 לנכות הוצאות שונות שהוציא בעל הנכס במשך השנים בהן היה בעל זכות בנכס. הרישא של הסעיף קובעת כי ” לשם קביעת סכום השבח יותרו בניכוי הוצאות שהוצאו לרכישת הזכות במקרקעין או במכירתה, לרבות כל אחד מאלה, אם אינן כלולות בשווי הרכישה ואינן מותרות בניכוי לפי הפקודה:” (הכוונה לפקודת מס הכנסה).

הסעיף מפרט רשימה של הוצאות. למשל “הוצאות שהוציא המוכר מיום הרכישה ועד ליום המכירה לשם השבחתם של הצקרקעין, שהזכות בהם נמכרת”.

לאור הנ”ל מומלץ לבעלי נכסים לשמור את כל החשבוניות והקבלות של כל הוצאה אשר הוציאו לאורך השנים בגין השקעות בנכס.

לסיכום – חוק מיסוי מקרקעין הינו חוק מורכב ולכל מרכיב בעסקת מכירת מקרקעין יש השפעה על גובה המס. לאור האמור לעיל, חשוב מאוד לבצע תכנון מס ולהתייעץ עם מומחה בתחום לפני חתימת חוזה למכירת נכס מקרקעין. כמו כן, ניתן להגיש השגות למנהל מיסוי מקרקעין על חישוב המס ויש אפשרות לחסוך כסף רב במסגרת ההשגות הללו.

אתם עומדים למכור נכס מקרקעין? קיבלתם שומה ממנהל מיסוי מקרקעין לתשלום מס שבח?

תתקשרו אלינו ואנו נעזור לכם לבצע תכנון מס של עסקאות נדל”ן כך שתשלמו את מינימום המס המתחייב. במידה וקיבלתם שומה ממנהל מיסוי מקרקעין, פנו אלינו ואנו נבדוק עבורכם ונגיש השגה במטרה להוריד את גובה המס.

אנשים שקרו את המאמר של מס שבח התעניינו גם בנושא היטל השבחה .