חלוקת דירת מגורים

בשנים האחרונות משקיעים רבים הרוכשים דירות מגורים לצורך השקעה מחליטים לחלק את דירת המגורים אשר בבעלותם לשתי יחידות דיור וזאת על מנת להעלות את אחוז התשואה על השקעתם.

 

התשואה על נכסים מניבים בשוק המגורים בישראל נעה בדרך כלל בגבולות 3% – 4%.

מהתנהלות השוק ניתן ללמוד כי ככל ששווי הנכס נמוך יותר ושטחו קטן יותר, אחוז התשואה עליו הינו גבוה יותר.

למשל, דמי שכירות לדירת 3 חדרים רגילה במרכז – צפון תל אביב נע בגבולות 5,500 ₪ ואילו דמי שכירות לדירה בת 1 – 1.5 חדרים נעה בגבולות 3,500 ₪.

בעלי דירות רבים מפצלים את דירתם בת ה – 3 חדרים ל – 2 יחידות דיור ואפילו 3 יחידות דיור נפרדות ובאופן זה משיגים תשואה הגבוהה ב – 50% – 60% יותר ממה שהיה

באפשרותם להשיג במבנה הדירה המקורי ולפעמים אפילו תשואה העולה על שיעורים אלו.

לפיצול דירת מגורים יש היבטים שונים שלא תמיד מודעים להם. להלן נבחן את ההיבטים השונים :

חוקיות החלוקה והצורך באישור הרשות המקומית

מספר יחידות הדיור המותרות לבניה על חלקה מסויימת נקבע בתכנית בניין עיר. תכנית בניין עיר הינה מסמך בעל תוקף סטטוטורי מחייב החל על אזור מסויים ובמסגרתו מוגדרים ייעודי הקרקע של החלקות השונות, זכויות הבניה בהן והוראות בניה כגון – מספר יחידות דיור, מספר קומות, קווי בניין וכד’.

כלומר, מספר יחידות הדיור הינו מספר מוחלט המוגדר במסמך בעל תוקף סטטוטורי ולכן על מנת לשנות אותו יש להגיש בקשה להיתר בניה. במידה ומספר היחידות הקיים כבר בבניין הינו המספר המכסימלי המותר לבניה על אותה חלקה, יהיה צורך לבקש אישור מיוחד לחרוג  מהתכנית , או בלשון החוק “הקלה” מהוראות התכנית. הליך זה כרוך בפרסום הבקשה בעיתונות ובסביבה הקרובה לבניין על מנת לאפשר למי שמתנגד  להליך להגיש את התנגדותו לעיריה. ההליך עלול לגרור תשלומי מיסים אשר יפורטו בהמשך.

בעקבות חלוקות רבות של דירות מגורים, עלתה הסוגיה – האם חלוקה פנימית בתוך דירת מגורים קיימת מהווה בניה הטעונה היתר.

סעיף 145 (א) לחוק התכנון והבניה מגדיר עבודות הטעונות היתר. על פי סעיף קטן (ב) – “הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה;” הינן עבודות הטעונות היתר בניה מאת הועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית.

שינוי פנימי מוגדר בחוק כ – ,,שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבנין, אינו פוגע  בחזיתו או במראהו או בשלד של הבנין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור;”

כלומר, לשון החוק ברורה וממנה ניתן להסיק בפירוש כי שינוי במספר יחידות הדיור בבניין איננו מהווה “שינוי פנימי” וכתוצאה מכך מהווה עבודה הטעונה היתר.

אמנם לשון החוק ברורה אך במציאות המשקיע הישראלי מנסה לתעתע במערכת ולנווט בתחום האפור של הגדרת דירת מגורים.

לבית המשפט הגיעו מקרים בהם נתבעו בעלי דירות על כך שחילקו דירת מגורים ללא היתר. בעלי הדירות טענו כי לא מדובר בעבודות הטעונות היתר שכן מדובר בשינויים פנימיים בלבד.

בית המשפט נדרש להכריע בשאלה. בעפא (ת”א) 80071/99, ישראל פלס, עו”ד נגד מדינת ישראל ועירית ת”א – יפו נקבע כי המבחנים הרלוונטיים לעניין קיומן של יחידות דיור עצמאיות הינם המבחן הפונקציונאלי והמבחן היעודי.

על פי המבחן הפונקציונאלי, נקבע, כי די בקיומן של “פונקציות בסיסיות הנדרשות מדירה” (כגון, מקלחת ושירותים נפרדים, כניסה נפרדת ) על מנת שניתן יהיה להגדיר את היחידה החדשה כיחידה נפרדת למגורים. במקרה דנן, המערער חילק דירה למספר יחידות נפרדות שלכל אחת מהן היה חדר רחצה נפרד אך לכולם היה מטבח משותף. למרות עובדה זו   בית המשפט קבע כי ,,קיומה של תוספת בדמותו של מטבח המשותף לכל 5 יחידות שכאלה אינו יכול לשנות ולגרוע מעצמאותה של יחידה שכזו.”  המבחן הייעודי נועד לבחון את המטרה אשר לשמה נבנו היחידות. בית המשפט בוחן את ייעוד היחידות החדשות אשר נוצרו והאם נבנו למטרה מסחרית כגון, השכרה לאחרים או שנבנו לצרכים פרטיים של בעל הדירה, למשל, אכלוס הורה מבוגר וכד’.

בפסק דין זה בית המשפט הרבה לצטט מהחלטת בית המשפט בע”פ 80028/99, מדינת ישראל נגד רוסנו ישי אשר גם הוא קבע את עקרונות היסוד למבחנים הנ”ל.

לסיכום, חלוקת דירת מגורים למספר יחידות דיור טעונה היתר בניה כדין מאת הרשות המקומית. יש להגיש תכנית שינויים בדירה לועדה המקומית לתכנון ובניה אשר עליה לדון בבקשה ולקבל החלטה באם היא מתירה תכנית זו.

היבט מיסוי

היטל השבחה

בהנחה כי אין מניעה לקבל היתר בניה מאת הועדה המקומית, יש להיות מודעים למיסוי שיכול לגרור היתר זה. כמובן שכל היתר בניה גורר תשלום אגרת בניה,  אך במקרה בו אנו דנים יש להניח כי אישור תכנית לחלוקת דירת מגורים למספר יחידות דיור, יגרור תשלום היטל השבחה. השבחה מוגדרת בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה תשכ”ה – 1965 כ ,,עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג”. במקרים רבים, מספר יחידות הדיור המותר לבניה על מגרש מסויים על פי תכנית בניין עיר מאושרת נבנה כבר במלואו בבניין הקיים על המגרש. על מנת לקבל אישור לתוספת יחידות דיור באותו מגרש יש לבקש הקלה מהתכנית הקיימת. “הקלה” מוגדרת בחוק התכנון והבניה תשכ”ה – 1965 כ ,,הרשאה לבצע עבודה שהיא טעונה היתר לפי סעיף 145 בסטיה מהוראות תכנית או תקנה אחרת החלות במקום הנדון ושאין בה משום שימוש חורג”. על פי סעיף 2 (א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה ,,חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהן ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו”. על פי סעיף 3 לתוספת – ,,שיעור ההיטל הוא מחצית מההשבחה”.

היטל ההשבחה מחושב על ידי שמאי מקרקעין מטעם הרשות המקומית ומהווה כאמור, מחצית מעליית שווי המקרקעין אשר נוצרה עקב אישור היתר הבניה.

במקרה הנדון, פירוש הדבר כי השמאי יעריך את שווי הדירה כיחידת דיור אחת ואת שוויה לאחר שתחולק למספר יחידות דיור. ההפרש בין שני השוויים מהווה את ההשבחה. מסכום ההשבחה יקזז השמאי את ההוצאות אשר היו לבעל הדירה על מנת לחלק את הדירה לשתי יחידות דיור. היטל ההשבחה לתשלום מהווה 50% מההשבחה הנותרת לאחר קיזוז ההוצאות אשר נדרשו על מנת לממש את ההשבחה.

למשל, נאמר ששווי דירת 3 חדרים 300,000 $ ושווי דירת חדר וחצי היא 200,000 $. עלות חלוקת הדירה בת 3 החדרים לשתי יחידות דיור – 40,000 $. להלן חישוב היטל ההשבחה

שווי במצב חדש                 2X $200,000  =          400,000

שווי במצב קודם                                                300,000 $

השבחה                                                         100,000 $

הוצאות לחלוקת הדירה                                      40,000 $ –

השבחה נטו                                                     60,000 $

היטל ההשבחה בשיעור 50% מההשבחה              30,000 $

היבט מס שבח

מס השבח הינו למעשה מס רווחי הון החל על הרווח מעסקאות מקרקעין, הוא דומה במהותו למס הכנסה וההכנסות מגבייתו הולכות לקופת המדינה.

עפ”י חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג – 1963, ישנם מספר תנאים שבהתקיימם מכירת דירת מגורים תהא פטורה מתשלום מס השבח, מומחית בתחום  היא רו”ח דורית גבאי אשר מקיימם הרצאות רבות בנושא.

בחוק מפורטים רשימת הפטורים (סעיף 49ב’). לא נפרט במאמר זה את סוגי הפטורים והפירוט שלהם, רק נאמר כי במסגרת הפטורים הקיימים כיום, יש השפעה לעובדה כי לאדם יש יותר מדירת מגורים אחת על עצם הזכות לקבל פטור מתשלום מס שבח על מכירת דירת מגורים.  במידה ובעל הדירה המחולקת ירצה למכור את שתי הדירות החדשות אשר נוצרו ולקבל על שתיהן פטור מתשלום מס שבח בעת ובעונה אחת יוכל, ע”פ החוק, לקבל פטור חד פעמי במכירת שתי דירות המגורים בתנאי שהסכום הכולל של שתי דירות המגורים לא יעלה על 2,692,000 ₪  והמוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה השנייה או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירה אחרת בישראל או באזור, בסכום השווה לשלושה רבעים לפחות משווי הדירות כאמור.

לסיכום, יש להיות מודעים להשפעות שיש לעובדה כי מדובר בבעלות על שתי דירות מגורים, על קבלת פטור ממס שבח בעת מכירת שתי הדירות ביחד.

היבט חוקי רישומי

רוב הבתים בישראל רשומים בלישכת רישום המקרקעין (טאבו) בפנקס הבתים המשותפים.  במקרה כזה הדירות רשומות כתתי חלקות נפרדות ומקבלות רישום נפרד משלהן.

למשל מגרש ועליו בניין מגורים רשום כחלקה 78 בגוש 6644. במקרה כזה הדירות הקיימות ירשמו כתת חלקה 1 או 2 או 3 וכן הלאה בחלקה 78 בגוש 6644. ברישום תת החלקה מצויין שטח הדירה, מיקומה בקומות, על שם מי רשומה הבעלות בדירה והאם יש שיעבודים או הערות אזהרה הרשומים עליה.

כאשר אנו מחלקים פיסית דירת מגורים לשתי דירות נפרדות, עדין לא ביצענו הפרדה של הבעלות על הדירות והדירות ממשיכות להיות רשומות בטאבו כדירה אחת בבעלות מסויימת.

במקרה כזה לא יהיה ניתן למכור רק אחת מהדירות בנפרד מהדירה השניה.

על מנת לרשום את הדירות בנפרד, כל אחת כיחידה עצמאית, יש לתקן את רישום הבית המשותף ולבצע מה שנקרא “תיקון רישום של בית משותף”.

הליך תיקון צו רישום בית משותף נעשה מכוח סעיף 145 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 ובמסגרתו ניתן לשנות את פרטי הרישום הכלולים בצו רישומו של הבית המשותף. בגדר תיקון צו ניתן, בין היתר, להביא לידי ביטוי בנייה חדשה שנעשתה.

יש לקחת בחשבון כי הליך כזה מבוצע בדרך כלל על ידי עורך דין ובמסגרתו יש להכין תשריטים חדשים לבית המשותף.

לסיכום

כאשר אנו רוכשים דירת מגורים במטרה לחלק אותה למספר יחידות דיור או מחליטים לחלק יחידת דיור אשר בבעלותנו ליותר מיחידה אחת, יש להביא בחשבון את ההיבטיים החוקיים של המעשה וכן את העובדה כי ייתכן ונידרש לתשלומי מיסים כאשר נבחר לבצע את החלוקה כחוק.  במידה ונחליט בעתיד למכור את שתי היחידות כל אחת בנפרד יש להביא בחשבון את ההשפעה על קבלת פטור מתשלום מס שבח על שתי הדירות (קודם דירה אחת בלבד). על מנת לרשום כל אחת מהדירות כיחידת רישום נפרדת בטאבו, יש לבצע תיקון רישום צו בית משותף.